Как банк оценивает доход?

Опубликовано: 10 июля 2026

В Нидерландах размер ипотечного кредита определяется на основании вашего годового дохода (или совместного годового дохода) и текущей рыночной процентной ставки. Доход, который используется для расчета максимальной суммы кредита, называется расчетным доходом (toetsinkomen). Ипотечный рынок в стране строго регулируется: правительство Нидерландов требует от кредитных организаций выдавать ипотечные кредиты на ответственных условиях, чтобы заемщики не сталкивались с финансовыми трудностями. Таким образом, максимальный размер ипотеки напрямую зависит от суммы ежемесячного платежа, которую вы можете вносить без ущерба для своего бюджета.

Вы работаете по найму

Если вы работаете по найму, расчет устроен довольно просто. Как правило, учитывается ваш ежемесячный брутто-доход, умноженный на 12 месяцев, плюс все фиксированные надбавки. Если вы получаете выплаты каждые 4 недели, то доход умножается на 13 периодов. Данный доход подтверждается предоставлением актуального расчетного листка и справки от работодателя. Важно, чтобы этот доход был стабильным и гарантированным. Это подразумевает наличие бессрочного трудового договора, либо срочного договора с подписанным заявлением о намерениях работодателя вас оставить.

Если вы работаете через агентство занятости или у вас гибкий контракт, расчетный доход определяется на основе вашего среднего заработка за последние три календарных года. Данный доход необходимо подтвердить официальной выпиской из фонда страхования рабочих мест (UWV).

Вы являетесь индивидуальным предпринимателем или владельцем бизнеса

Существует мнение, что предприниматели не могут получить ипотечный кредит. Это не так. Предприниматели могут оформить ипотеку на общих основаниях, и к ним не применяются какие-то отдельные, более жесткие критерии. Это значит, что статус предпринимателя сам по себе не уменьшает одобренную сумму кредита.

Разница заключается лишь в том, как именно рассчитывается ваш доход. Расчетным доходом (toetsinkomen) в данном случае занимаются профильные эксперты по оценке доходов. Они анализируют чистую налогооблагаемую прибыль бизнеса за последние три календарных года и выводят среднее значение. При этом определенные статьи налоговых вычетов корректируются в соответствии с требованиями конкретного банка. Также, по запросу кредитора, из прибыли могут быть вычтены текущие долги и обязательства компании. В итоге эксперты формируют окончательный расчетный доход, который банк и я используем для определения доступной и безопасной для вас суммы ипотеки.

Кроме того, финансовый аналитик оценивает жизнеспособность и перспективность вашего бизнеса. Для этого компания должна соответствовать определенным коэффициентам, таким как показатели ликвидности и платежеспособности (solvabiliteit). Данный анализ необходим для уверенности в том, что ваш доход стабилен, бизнес продолжит успешно функционировать, а вы не столкнетесь с финансовыми трудностями в будущем.