Максимальный размер ипотечного кредита в Нидерландах, на который можно рассчитывать при покупке жилья, зависит от двух ключевых факторов.
1. Ваш доход и текущая процентная ставка
Первый фактор это совокупность вашего (или совместного) валового годового дохода и действующей рыночной процентной ставки по ипотеке. Доход, который банк использует для расчета максимальной суммы ипотечного кредита, называется расчетным доходом (toetsinkomen).
Ипотечный рынок в Нидерландах строго регулируется. Правительство обязывает банки и ипотечных консультантов выдавать только ответственные кредиты, чтобы предотвратить возможные финансовые трудности заемщиков в будущем. На основе расчетного дохода по специальной, законодательно утвержденной формуле определяется максимальный размер ежемесячного платежа по ипотеке, который считается финансово безопасным.
Процентная ставка по ипотеке также играет важную роль. Она определяет, какая часть ежемесячного платежа будет направляться на выплату процентов, а какая на погашение основного долга. При низкой ставке обычно можно занять более крупную сумму, чем при высокой процентной ставке.
2. Рыночная стоимость жилья
Второй фактор — это рыночная стоимость недвижимости, которую планируется приобрести с использованием ипотеки. При покупке дома в Нидерландах обязательно проводится независимая оценка (taxatie), которая официально подтверждает рыночную стоимость объекта.
По закону в Нидерландах можно занять максимум 100% от рыночной стоимости недвижимости. Поэтому даже если доход позволяет получить значительно более крупную сумму, именно рыночная стоимость жилья становится окончательным и жестким лимитом размера ипотечного кредита.
Чтобы наглядно показать, как одновременно работают два ключевых фактора при оформлении ипотеки — уровень дохода и рыночная стоимость недвижимости, ниже приведены три практических примера.
Пример 1: Идеальное совпадение всех условий
Покупка жилья осуществляется за €400.000. На основании подтвержденного дохода банк готов одобрить ипотечный кредит до €405.000. Отчет независимого оценщика подтверждает, что реальная рыночная стоимость дома также составляет €400.000.
Результат: Желаемая сумма ипотеки полностью соответствует обоим требованиям и по уровню дохода, и по оценке стоимости недвижимости. Можно без ограничений запускать процесс оформления ипотечной заявки.
Пример 2: Ограничение по рыночной стоимости (низкая оценка)Планируется покупка недвижимости за €400.000. Доход позволяет получить ипотеку на сумму до €450.000, то есть с точки зрения платежеспособности лимит достаточно высокий. Однако оценщик определяет рыночную стоимость дома всего в €350.000.
Результат: Поскольку по условиям кредитования можно занять не более 100% от подтвержденной рыночной стоимости объекта, максимальный размер ипотеки составит €350.000. Оставшиеся €50.000 до цены покупки необходимо внести в качестве собственных средств или первоначального взноса.
Пример 3: Ограничение по уровню дохода
Покупка дома осуществляется за €400.000. Оценщик подтверждает, что рыночная стоимость объекта действительно равна €400.000, то есть с точки зрения стоимости жилья можно было бы профинансировать всю сумму. Однако анализ дохода показывает, что максимальный лимит по ипотеке, исходя из платежеспособности, составляет только €350.000.
Результат: В этом сценарии ограничивающим фактором становится именно уровень дохода. Ипотечный кредит может быть одобрен только на €350.000. Недостающие €50.000 для завершения сделки необходимо оплатить самостоятельно из собственных накоплений или других личных средств.